El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor son las únicas excusas que el obligado a dar o a hacer algo en virtud de un contrato puede dar a la otra parte para justificar su incumplimiento o su cumplimiento defectuoso. No se le podrá exigir responsabilidad por los daños y perjuicios que su incumplimiento o cumplimiento defectuoso haya causado pues el derecho las considera excusas razonables.

En concreto se trata de sucesos Imprevisibles, o que aún siendo previsibles son inevitables.

Para valorar si el suceso que ha afectado al cumplimiento de las obligaciones era imprevisible o inevitable, hay que tener en cuenta la diligencia exigible al obligado por razón de su profesión, conocimientos, experiencia, etc... Por ejemplo, tratándose de la construcción, el promotor debe saber cuánto tarda un Ayuntamiento concreto en otorgar una licencia de Primera Ocupación por lo que no puede excusar el retraso en la entrega de la vivienda diciendo que el Ayuntamiento ha tardado mucho en concedersela.

Un ejemplo sobre vivienda lo encontramos en la paralización de la concesión de licencias de primera ocupación por el Ayuntamiento de Marbella por ser detenido la casi totalidad de los ediles por corrupción urbanística y quedar de facto inoperativo el Ayuntamiento durante un tiempo. Era imprevisible para el promotor, y aunque lo hubiera previsto, era inevitable. No se le podría exigir responsabilidad a dicho promotor por entregar con retraso viviendas adquiridas sobre plano por sus clientes.